Nguyễn Quốc Chính
Ngày 10/7/2025, tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, Thủ tướng Chính phủ đã đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 – một đạo luật vừa có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức chưa đầy 8 tháng.
Trên phương diện điều hành, đây là biểu hiện của một Chính phủ năng động, biết lắng nghe và thích ứng.
Nhưng trên phương diện lập pháp, hành động này gợi lên những dấu hỏi nghiêm trọng:
• Phải chăng luật được xây dựng khi thị trường đang sốt nóng, nhưng chưa dự liệu rủi ro đảo chiều?
• Phải chăng công tác dự báo chính sách – vốn là nền tảng của làm luật – đã chưa được thực hiện đầy đủ?
Nếu mỗi đạo luật đều được xem như “phiên bản thử nghiệm” rồi nhanh chóng điều chỉnh, niềm tin vào tính ổn định và tối cao của pháp luật sẽ dần xói mòn. Lập pháp công phu – nhưng liệu đã lắng nghe đủ? Luật Đất đai 2024 từng được xem là một “kỳ công thể chế”:
• Trải qua 4 kỳ họp Quốc hội,
• 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,
• 9 triệu lượt góp ý từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân,
• Và được thông qua tại kỳ họp bất thường với tỷ lệ tán thành rất cao.
Không ai phủ nhận sự cẩn trọng về mặt hình thức.
Nhưng khi luật chỉ vừa thực thi vài tháng đã phát sinh hàng loạt vướng mắc, buộc Chính phủ phải “cầu viện” sửa đổi, thì rõ ràng, quá trình lập pháp đã thiếu chiều sâu thực chứng.
Luật được thai nghén từ năm 2022 – đúng vào thời điểm giá đất Thủ Thiêm được đẩy lên đến 2,45 tỷ đồng/m², đấu giá đất sôi động, kỳ vọng thị trường ngập tràn. Nhưng khi bước vào năm 2025, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng – đấu giá bỏ cọc lan rộng, giá đất giảm sâu – thì những quy định “sát thị trường” bỗng trở thành gánh nặng cho cả người dân lẫn chính quyền. Những bất cập không thể quy hết cho “thực tiễn phát sinh” 1. Giá đất và tài chính đất đai – cơ chế chưa vững
Luật đã đặt mục tiêu tiệm cận “giá thị trường”, nhưng thiếu một bộ công cụ đo lường công khai, minh bạch. Giá đất vẫn do địa phương xác định, nơi tiềm ẩn rủi ro lợi ích nhóm: định giá thấp để giao đất, định giá cao để thu tiền dân.
2. Đấu giá đất – thiếu cơ chế phòng ngừa đầu cơ
Luật chưa đủ ràng buộc về năng lực tài chính, không có quy định đặt cọc nghiêm ngặt. Hệ quả: nhiều nơi đấu giá xong thì bỏ cọc, ngân sách thất thu, quy hoạch treo, thị trường hỗn loạn.
3. Thu hồi, chuyển mục đích – phức tạp, thiếu công bằng
Luật vẫn phân biệt thu hồi theo “vốn công” – “vốn tư”, trong khi thực tiễn các dự án BT, PPP, xã hội hóa không dễ phân định. Người dân thì bị buộc nộp tiền sử dụng đất cao khi chuyển mục đích – thậm chí đắt hơn cả giá mua lại ngoài thị trường. Câu hỏi về trách nhiệm lập pháp – Quốc hội ở đâu trong câu chuyện này? Luật do Quốc hội ban hành. Nhưng khi có vướng mắc, Chính phủ là bên chủ động đề xuất sửa.
Vậy quy trình hậu lập pháp của Quốc hội ở đâu?
Ai chịu trách nhiệm nếu một đạo luật trọng yếu – được xây dựng kỹ lưỡng suốt 2 năm – không đứng vững nổi sau chưa đầy 8 tháng?
Cải cách pháp luật không thể là vòng lặp: ban hành – vướng mắc – sửa đổi.
Sửa luật không thể là “phản xạ hành chính” để thích nghi với thị trường, mà phải là quy trình có trách nhiệm, có dự báo, có giám sát. Gợi mở 5 điểm sửa đổi có trách nhiệm, có chiều sâu 1. Tái cấu trúc cơ chế định giá đất:
Thành lập Hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của các chuyên gia, người dân, doanh nghiệp – tránh độc quyền tại địa phương.
2. Bổ sung chế tài đấu giá đất:
Tăng tiền cọc, phạt mạnh nếu bỏ cọc, kiểm soát năng lực tài chính trước khi tham gia – để không trở thành “sàn diễn giá ảo”.
3. Xoá bỏ phân biệt công – tư trong thu hồi đất:
Thay bằng tiêu chí: “mức độ phục vụ lợi ích công cộng” và “khả năng tái định cư bền vững”.
4. Bảo vệ người dân trong chuyển mục đích sử dụng:
Giảm tiền sử dụng đất nếu đất có nguồn gốc lâu dài, hợp pháp, gắn với nhu cầu ở thực tế.
5. Xây dựng cơ chế hậu lập pháp:
Quốc hội cần có quy trình giám sát sau ban hành – không để luật vừa thông qua đã trở thành “hàng lỗi”, vừa thi hành đã cần cấp tập sửa đổi. Lời kết Không ngạc nhiên khi người ta sửa luật.
Chỉ buồn khi việc sửa luật diễn ra quá chóng vánh, đến mức người dân chưa kịp hiểu luật – thì đã phải chứng kiến nó biến tướng vì vội vã thích nghi.
Một xã hội pháp quyền không thể vận hành nếu pháp luật thiếu ổn định.
Một nền lập pháp tiến bộ cần gắn với trách nhiệm giải trình và niềm tin dài hạn.
Pháp luật là lời cam kết của Nhà nước với công dân.
Nếu lời cam kết ấy liên tục điều chỉnh theo thị trường mà không có quy trình phản hồi hiệu quả, thì niềm tin vào thể chế sẽ dần xói mòn./.
Ngày 10/7/2025, tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, Thủ tướng Chính phủ đã đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 – một đạo luật vừa có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức chưa đầy 8 tháng.
Trên phương diện điều hành, đây là biểu hiện của một Chính phủ năng động, biết lắng nghe và thích ứng.
Nhưng trên phương diện lập pháp, hành động này gợi lên những dấu hỏi nghiêm trọng:
• Phải chăng luật được xây dựng khi thị trường đang sốt nóng, nhưng chưa dự liệu rủi ro đảo chiều?
• Phải chăng công tác dự báo chính sách – vốn là nền tảng của làm luật – đã chưa được thực hiện đầy đủ?
Nếu mỗi đạo luật đều được xem như “phiên bản thử nghiệm” rồi nhanh chóng điều chỉnh, niềm tin vào tính ổn định và tối cao của pháp luật sẽ dần xói mòn. Lập pháp công phu – nhưng liệu đã lắng nghe đủ? Luật Đất đai 2024 từng được xem là một “kỳ công thể chế”:
• Trải qua 4 kỳ họp Quốc hội,
• 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,
• 9 triệu lượt góp ý từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân,
• Và được thông qua tại kỳ họp bất thường với tỷ lệ tán thành rất cao.
Không ai phủ nhận sự cẩn trọng về mặt hình thức.
Nhưng khi luật chỉ vừa thực thi vài tháng đã phát sinh hàng loạt vướng mắc, buộc Chính phủ phải “cầu viện” sửa đổi, thì rõ ràng, quá trình lập pháp đã thiếu chiều sâu thực chứng.
Luật được thai nghén từ năm 2022 – đúng vào thời điểm giá đất Thủ Thiêm được đẩy lên đến 2,45 tỷ đồng/m², đấu giá đất sôi động, kỳ vọng thị trường ngập tràn. Nhưng khi bước vào năm 2025, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng – đấu giá bỏ cọc lan rộng, giá đất giảm sâu – thì những quy định “sát thị trường” bỗng trở thành gánh nặng cho cả người dân lẫn chính quyền. Những bất cập không thể quy hết cho “thực tiễn phát sinh” 1. Giá đất và tài chính đất đai – cơ chế chưa vững
Luật đã đặt mục tiêu tiệm cận “giá thị trường”, nhưng thiếu một bộ công cụ đo lường công khai, minh bạch. Giá đất vẫn do địa phương xác định, nơi tiềm ẩn rủi ro lợi ích nhóm: định giá thấp để giao đất, định giá cao để thu tiền dân.
2. Đấu giá đất – thiếu cơ chế phòng ngừa đầu cơ
Luật chưa đủ ràng buộc về năng lực tài chính, không có quy định đặt cọc nghiêm ngặt. Hệ quả: nhiều nơi đấu giá xong thì bỏ cọc, ngân sách thất thu, quy hoạch treo, thị trường hỗn loạn.
3. Thu hồi, chuyển mục đích – phức tạp, thiếu công bằng
Luật vẫn phân biệt thu hồi theo “vốn công” – “vốn tư”, trong khi thực tiễn các dự án BT, PPP, xã hội hóa không dễ phân định. Người dân thì bị buộc nộp tiền sử dụng đất cao khi chuyển mục đích – thậm chí đắt hơn cả giá mua lại ngoài thị trường. Câu hỏi về trách nhiệm lập pháp – Quốc hội ở đâu trong câu chuyện này? Luật do Quốc hội ban hành. Nhưng khi có vướng mắc, Chính phủ là bên chủ động đề xuất sửa.
Vậy quy trình hậu lập pháp của Quốc hội ở đâu?
Ai chịu trách nhiệm nếu một đạo luật trọng yếu – được xây dựng kỹ lưỡng suốt 2 năm – không đứng vững nổi sau chưa đầy 8 tháng?
Cải cách pháp luật không thể là vòng lặp: ban hành – vướng mắc – sửa đổi.
Sửa luật không thể là “phản xạ hành chính” để thích nghi với thị trường, mà phải là quy trình có trách nhiệm, có dự báo, có giám sát. Gợi mở 5 điểm sửa đổi có trách nhiệm, có chiều sâu 1. Tái cấu trúc cơ chế định giá đất:
Thành lập Hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của các chuyên gia, người dân, doanh nghiệp – tránh độc quyền tại địa phương.
2. Bổ sung chế tài đấu giá đất:
Tăng tiền cọc, phạt mạnh nếu bỏ cọc, kiểm soát năng lực tài chính trước khi tham gia – để không trở thành “sàn diễn giá ảo”.
3. Xoá bỏ phân biệt công – tư trong thu hồi đất:
Thay bằng tiêu chí: “mức độ phục vụ lợi ích công cộng” và “khả năng tái định cư bền vững”.
4. Bảo vệ người dân trong chuyển mục đích sử dụng:
Giảm tiền sử dụng đất nếu đất có nguồn gốc lâu dài, hợp pháp, gắn với nhu cầu ở thực tế.
5. Xây dựng cơ chế hậu lập pháp:
Quốc hội cần có quy trình giám sát sau ban hành – không để luật vừa thông qua đã trở thành “hàng lỗi”, vừa thi hành đã cần cấp tập sửa đổi. Lời kết Không ngạc nhiên khi người ta sửa luật.
Chỉ buồn khi việc sửa luật diễn ra quá chóng vánh, đến mức người dân chưa kịp hiểu luật – thì đã phải chứng kiến nó biến tướng vì vội vã thích nghi.
Một xã hội pháp quyền không thể vận hành nếu pháp luật thiếu ổn định.
Một nền lập pháp tiến bộ cần gắn với trách nhiệm giải trình và niềm tin dài hạn.
Pháp luật là lời cam kết của Nhà nước với công dân.
Nếu lời cam kết ấy liên tục điều chỉnh theo thị trường mà không có quy trình phản hồi hiệu quả, thì niềm tin vào thể chế sẽ dần xói mòn./.